Введение (Introduction). В современных условиях развития цифровой экономики уделяется большое внимание инвестиционной привлекательности, поскольку инвестиции выступают источником получения дополнительной прибыли. В силу сложившейся конкурентной среды важно при выборе объекта инвестирования обращать особое внимание на все преимущества и риски вложения средств.

На сегодняшний день, в условиях внешней санкционной политики и нестабильности курса национальной валюты особое внимание уделяется инвестиционной привлекательности на микро и макроуровнях. Так, в связи с проводимой государством политикой импортозамещения, которая направлена, прежде всего, на смягчение последствий внешнеэкономического давления, наблюдается значительное развитие отрасли недвижимости, а также существенное увеличение её конкурентоспособности и привлекательности как для отечественных, так и для иностранных инвесторов (Власова, Скобликова, Жмакина, 2022). В последние годы иностранные инвесторы уходят с рынка коммерческой недвижимости России под воздействием санкций. В самые активные годы объем российского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость превышал 8 млрд евро. Затем эти инвестиции стали снижаться, в том числе и под влиянием санкций. Если в прошлом году объем инвестиций составлял по итогам года около 4 млрд евро., то на сегодняшний день объем инвестиций составляет чуть меньше 1 млрд евро., то есть объем инвестиций очень сильно сократился. Тем не менее рынок недвижимости показывает высокую доходность в России, фундаментальная доходность рубля извне имеет риски для инвестиционной привлекательности. Естественно, санкции влияют не только на иностранных инвесторов, они влияют и на интерес российских инвесторов. Прежде всего, это связано с тем, что каждый инвестор, который покупает объект недвижимости, думает о стратегии выручки, он думает о том, как он будет продавать, сколько он заработает на продаже, а не только на аренде. А в условиях усиления санкций сегодня каждый инвестор понимает, что завтра потенциальных покупателей будет еще меньше, и это будет происходить до тех пор, пока риторика и динамика санкций не изменится. Единственное, что следует сказать, что, конечно, малейшее изменение в динамике, то есть облегчение или достижение низшей точки санкций, приведет к усилению интересов инвесторов. Проблема на сегодняшний день состоит в том, что в недвижимости наблюдается рублевая доходность. Данная проблема является общей как для иностранных, так и российских инвесторов. В связи с этим выбранная тема исследования, бесспорно, является актуальной на современном этапе развития экономики.

В свою очередь, формирование инвестиционной привлекательности – это важнейшее требование для достижения устойчивого и динамичного развития предприятия, отрасли и страны в целом. Высокий результат инвестиционный привлекательности предприятия способствует достижению и облегчению доступа к различного рода ресурсам и к тому же, позволяет обеспечивать защиту надежного характера деятельности интересов предприятий во внешней среде. 

Цель исследования (Theaimofthework) – выявить степень инвестиционной привлекательности сферы недвижимости РФ в условиях санкций.

Материалыиметоды (Materials and methods). Вопросами инвестиционной привлекательности интересовалось множество отечественных и зарубежных авторов и ученых. Так, теме инвестиционной привлекательности посвящены труды следующих авторов: У. Шарп, К. В. Щиборщ, М. Скотт, В.А. Москвина, В.А. Гуськова, Ю. В. Севрюгин, В.В. Яновский, Н.В. Сергеев, Т. Коупленд, Ю. Бригхем.

Для проведения анализа инвестиционной привлекательности сферы недвижимости использовались работы следующих авторов: Э.И. Крылов, Ю.В.Лаврухина, Н.В. Соснина, а также данные различных рейтинговых агентств, в частности, БКС «Эксперт», рейтинговое агентство «Аналитика», Эксперт РА, национальное рейтинговое агентство НРА, Росинфа и другие.

При характеристике инвестиционной среды и инвестиционной активности сущность и роль данного термина можно интерпретировать в виде следующей схемы (рис. 1). 

Из рис. 1 следует, что независимо от применяемого подхода, политика правительства непосредственно влияет на инвестиционную привлекательность, следовательно, в условиях санкций этот вопрос остается актуальным и обсуждаемым в экономике.

Как правило, в условиях усиливающейся конкуренции инвестиционную привлекательность предприятия необходимо рассматривать на всех уровнях среды, которая его окружает, и от которой могут зависеть предпринимательские риски. Это предопределяет то, что инвестиционную привлекательность можно представить четырьмя звеньями, которые следует изучать – это инвестиционная деятельность страны, регионов, отраслей и хозяйствующих субъектов (рис. 2). 

Сегодня инвестиционная привлекательность остается неотъемлемой частью развития экономики как на микроуровне, так и на макроуровне. В инвестиционной привлекательности заинтересованы развитые страны, регионы, предприятия, поскольку приток инвестиций способствует развитию и расширению деятельности организаций, созданию новых рабочих мест, что в свою очередь положительно отражается на основных финансово-экономических показателях страны, региона и отрасли.

Результаты исследования и их обсуждение (Results and discussion). На текущем этапе развития экономики инвестиционная привлекательность сферы недвижимости получила новый виток интереса, но как правило, инвесторов не всегда устраивает их доходность в связи с изменяющейся конъектурой рынка и нестабильностью экономики РФ в виду санкций. Несмотря на это, данная отрасль в экономике страны остается актуальной и проявляет себя как надежный, консервативный и достаточно доходный сегмент.

В 2022 году, по официальным данным Федеральной службы государственной статистики, общий объем инвестиций в недвижимость РФ составил 101,8 млрд руб., он существенно вырос относительно предыдущего 2021 г., который показал результат 51,9 млрд руб.

Также, согласно данным аналитиков Центрального банка Российской Федерации, вопреки санкционному давлению наблюдался рост инвестиционной привлекательности сферы недвижимости. Главными факторами, оказавшими влияние на это, выступили три (рис. 3).

Кроме того, на практике встречаются барьеры, которые препятствуют инвестиционной активности сферы недвижимости. Эти барьеры изображены на рис. 4.

Следует также акцентировать внимание на том, что текущая неопределенная экономическая и политическая ситуация стали также препятствием для роста инвестиционной привлекательности сферы недвижимости. После начала специальной военной операции на территории Украины и введения санкций Банк России повысил свою ставку рефинансирования, а затем снизил. Как правило, традиционным способом приобретения инвестиционной недвижимости является банковское финансирование, что является дорогим средством. Но, несмотря на все это, сфера недвижимости остается достаточно привлекательным активом.

По данным аналитиков IBC Real Estate, по итогам 2022 года общий объем инвестиционных сделок в недвижимость России составил 494 млрд руб., что на 36% выше предыдущего года. Рост объема инвестиций в недвижимость России связан, прежде всего, с тем, что с рынка ушли международные компании и усилились меры государственной поддержки. Данные факторы побудили инвесторов и создали для них возможности: была возможность приобретения высококачественных активов с существенным дисконтом. 

Несмотря на сложившуюся геополитическую ситуацию и давление, оказываемое на национальную экономику, инвестиционная активность на рынке остается достаточно высокой (Вострикова, Мешкова,2020). В связи с тем, что результаты 2022 года оказались достаточно высокими, нельзя не отметить их превалирование над аналогичными показателями предыдущих периодов, зафиксированных в 2014–2020 годах. Активность иностранных инвесторов по-прежнему остается минимальной.

На рис. 5 представлена динамика среднего размера инвестиций в коммерческую недвижимость РФ. 

Из рис. 5 видим, что средний размер инвестиционной сделки в коммерческую недвижимость Российской Федерации изменялся скачкообразно, высокий показатель наблюдается в 2019 году (3,2 млрд руб.), в отчетном периоде показатель составил 1,9 млрд руб., что на 0,2 млрд больше, чем в 2020 году.

Далее проанализируем изменение динамики объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости РФ в 2019-2022 гг. (рис. 6).

Общий объем инвестиционных сделок по итогам 2022 года составил 497 млрд руб., что на 36% больше, чем в 2021 году. Наибольшая активность приходится на конец года и по оценкам экспертов в четвертом квартале 2022 года были закрыты сделки, на которые приходилось около 46 % от общего объема транзакций, а именно 227 млрд руб.

Структура инвестиций в 2022 году с позиции сегментов претерпела некую трансформацию. Проанализируем объем инвестиций в разрезе сегментов, результаты проведенного анализа представлены в таблице 1.

Из таблицы 1 видим, что жилой недвижимости удалось сохранять лидерство три года подряд. Подтверждением этому служит тот факт, что на этот сегмент в 2022 году пришлось 45% от общего объема инвестиций. Сегмент офисов в 2022 году занял второе место по объему инвестиций (19%, или 94 млрд руб.), в то время как в 2021 и 2020 годах на данный сегмент приходилось 57 млрд руб. и 35 млрд руб. соответственно (3 место). Далее следует сегмент складской недвижимости (82 млрд руб.), торговая недвижимость (47 млрд руб.) и многофункциональные комплексы (33 млрд. руб.). Меньшая доля инвестиций в 2022 году пришлась на гостиничную недвижимость, всего 3%, или 18 млрд руб.

Более наглядное представление структуры общего объема инвестиций по сегментам в период 2020-2022 гг. иллюстрируют рис. 7, 8 и 9.

В целом, по каждому из сегментов размеры инвестиций в сравнении с 2021 и 2020 годами заметно выросли, самая высокая динамика была зафиксирована в сегменте МФК (+141% в 2022 году) и офисной недвижимости (+63% в 2021 году), самая низкая – в сегменте складской недвижимости (+12% и +10% в 2022 и 2021 годах соответственно).

Согласно РИА-рейтингу проанализируем среднегодовую доходность инвестиций в разрезе регионов РФ за 3 последних года. В качестве данных возьмем 10 лидеров, данные сгруппируем в следующую таблицу 2.

По результатам исследований был выделен ряд регионов, отличающихся высокой доходностью от инвестиций в недвижимость за последние несколько лет. Так, в восьми регионах уровень среднегодовой доходности составлял более 15%

Согласно проведённому анализу, лидером рейтинга среди регионов, отличающихся наибольшей доходностью от инвестиций в недвижимость, стала Республика Бурятия, где в 2019-2021 годах, при условии сдачи в аренду, жилая недвижимость могла принести доход в размере 18,3% годовых. Достижение подобного результата стало возможным благодаря резкому росту стоимости квартир (Есипов, 2016).

Санкт-Петербург в рейтинге занял седьмое место с ежегодной чистой доходностью 16,4% годовых. При этом Москва расположилась на девятой строчке, а доходность инвестиций в недвижимость тут составила 14,8% годовых в последние три года.

В связи с тем, что уход западных компаний заметнее всего отразился на инвестиционном спросе в регионах, доля финансового оборота, связанного с выходом из российского бизнеса, составила 33%. Значительная часть подобных сделок сопровождалась переходом торговых объектов и земельных владений под жилье от иностранных компаний к локальным игрокам.

За весь период 2022 года 22% от объема всех транзакций составили сделки по выходу международных компаний из своих активов, находящихся в России. Для сравнения можно добавить, что в предыдущем 2021 году данный показатель был менее 10% (Скорниченко, 2022).

В 2022 году рынок, в том числе и сферы недвижимости, перенес два ключевых потрясения – это начало специальной военной операции на Украине и мобилизация, которые спровоцировали ввод санкций, оказавших влияние на инвестиционную привлекательность всех сфер деятельности страны. В результате в России стали преобладать сложности в сделках сфер недвижимости с недружественными странами. Экономический кризис вследствие западных санкций бросил отечественному рынку недвижимости новые вызовы. Несмотря на это, в последние месяцы 2022 года российские застройщики ввели в эксплуатацию 44,5 млн квадратных метров жилья –  этот показатель оказался на 55,4% выше, чем в прошлом году. Такой скачок, прежде всего, связан с тем, что в прошлые годы в стране активно велось строительство ИЖС, в то время как сейчас наблюдается тренд на многоквартирные дома.

Итоговая оценка роста инвестиций на 4,6% включает вложения малого бизнеса и инвестиции, не наблюдаемые статистическими методами (к ним относятся в том числе вложения в индивидуальное жилищное строительство).

Инвестиции в недвижимость напрямую всегда актуальны, если речь о консервативных вложениях на много лет вперед. Но текущий момент вряд ли можно назвать подходящим, поскольку в перспективе цены могут снизиться и предложения окажутся более выгодными.

Итак, инвестиционная привлекательность предприятия – важнейший стратегический показатель деятельности в современных условиях. Перспективный динамичный рост предприятия, отсутствие нарушений законов всех уровней власти, обладание качеством и высокой конкурентоспособностью предопределяют и способствуют росту рентабельности, которая служит центральным звеном оценки инвестиционной привлекательности предприятия.

Оценивая сектор недвижимости, видим, что темп его развития умеренно позитивный, и наблюдается привлекательный потенциал роста для компаний, при этом предпочтение отдается более крупным игрокам, таким как ПАО «ГК «ПИК» и ПАО «ГК «Самолет» с учетом их возможностей в управлении предложением и их сильных портфелей проектов в масс-маркете. АО «ГК «Эталон» также привлекателен с учетом низкой стоимостной оценки, в то время как ПАО «Группа ЛСР», позиционирующаяся в более премиальном сегменте, считается более уязвимой к макроэкономической ситуации.

Аналитиками предложен перечень рекомендаций, целевые цены и ключевые мультипликаторы (таблица 3).

Как видим, рекомендация и целевая цена для ПАО «ГК «ПИК», одной из ведущих компаний на рынке жилья и строительства, одинакова. На текущем этапе стоит обратить внимание на лидирующие позиции ПАО «ГК «ПИК», прочные финансовые позиции и ориентацию на масс-маркет.

В связи с продлением федеральной программы субсидирования ипотеки и с изменением условий в 2023 г. ожидается некоторое давление на продажи по причине повышения процентных ставок. Вместе с этим предполагается, что ипотечные программы ПАО «ГК «ПИК» и оптимальные условия будут способствовать поддержке доминирующих позиций компании. В сегменте жилищного строительства ПАО ГК «ПИК» сохранит высокие показатели, невзирая на сложные макроэкономические условия, благодаря сильной финансовой позиции, достигнутым результатам и позиционированию на рынке.

Ипотечный рынок остается привлекательным. Несмотря на рост процентных ставок, в том числе и на ипотечные кредиты, их уровень остается существенно ниже, чем три года назад. Кроме того, застройщики имеют возможность субсидировать часть процентной ставки самостоятельно, благодаря существенному росту цены кв. метра жилья за последние годы. В целом, доступность жилья в России улучшается по сравнению с ситуацией 3-5 лет назад. Спрос на жилье с использованием ипотеки остается на высоком уровне. В июне-июле 2022 г. наблюдалось охлаждение рынка из-за отмены льготной ипотеки. Однако в августе и сентябре спрос полностью восстановился (+70% рост продаж в сентябре к июлю).

Заключение (Conclusion). Таким образом, из анализа рынка инвестиций и инвестиционной привлекательности сферы недвижимости видим, что в новых условиях российской экономики рынок недвижимости показал заметную устойчивость, несмотря на то, что данный сегмент экономики подвергается воздействию политических и экономических перемен, связанных с введёнными санкциями против России и проведением специальной военной операции. На текущий момент из-за страхов перед западными санкциями собственники квартир повышают на них цену. Кроме того, акции российских предпринимателей, занимающихся созданием новых объектов недвижимости, на международном рынке сокращаются. При этом, напрямую санкции никакого влияния не оказывают на сферу недвижимости, их влияние скорее – косвенное. Даже несмотря на то, что по некоторым пунктам наблюдались значительные изменения в структуре инвестирования, спрос на недвижимость отечественных инвесторов оставался стабильным, а иностранных – сокращался. Ключевой причиной такому развитию событий стала дешёвая ипотека и программы льготного ипотечного кредитования.

В 2022 г. средний размер инвестиционной сделки в коммерческую недвижимость демонстрирует рост и составляет 1,9 млрд руб., при этом важно обращать внимание на облигации девелоперов, которые относятся к главным трендам, формирующим инвестиционную привлекательность после ухода с рынка недвижимости иностранных компаний.